Se está a pensar arrendar uma propriedade a turistas em Portugal — ou já o faz — precisa de um número de Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Sem ele, a atividade é ilegal, mesmo que seja só um quarto ou apenas alguns fins de semana por ano. Este guia explica o que mudou, o que está em vigor agora, e o que precisa de fazer para operar em conformidade.
Em outubro de 2024, o Decreto-Lei 76/2024 tornou o regime de AL mais estável: acabou a suspensão nacional de novos registos, eliminou a taxa CEAL, e as licenças passaram a ter duração indeterminada. Mas desde maio de 2026, um novo regulamento europeu obriga as plataformas (Airbnb, Booking, etc.) a verificar automaticamente o seu número RNAL — e a remover o anúncio sem aviso se algo estiver irregular.
O que é o Alojamento Local e porque precisa de RNAL
Alojamento Local (AL) é o regime jurídico português para alojamento turístico de curta duração — estadias inferiores a 30 dias consecutivos, tipicamente anunciadas no Airbnb, Booking.com ou VRBO. Existem quatro tipos reconhecidos: moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem, e quartos.
Qualquer imóvel usado desta forma tem de estar inscrito no RNAL antes de receber o primeiro hóspede. O número de registo tem de aparecer em todos os anúncios, plataformas de reserva, e documentos comerciais.
Como registar a sua propriedade
O registo é feito através do Balcão Único Eletrónico, mediante comunicação prévia à câmara municipal onde a propriedade está localizada. Depois de submeter o pedido:
- A câmara municipal tem 60 dias para se opor ao registo (90 dias se a propriedade estiver numa zona de contenção)
- Se não houver oposição dentro do prazo, o registo é tacitamente deferido e o número de RNAL é atribuído automaticamente
- Se o imóvel estiver num prédio em regime de propriedade horizontal (condomínio), é necessário consentimento unânime dos restantes condóminos
Zonas de contenção: o que significam para Lisboa, Porto e Cascais
Municípios com mais de 1.000 registos de AL ativos podem declarar "zonas de contenção" — áreas onde novos registos são limitados ou recusados, geralmente centros históricos com forte pressão turística. Lisboa e Porto têm zonas de contenção ativas nas suas freguesias centrais. Cascais, até à data, mantém-se sem restrições gerais na maior parte do concelho, o que a torna uma opção mais acessível para quem está a começar agora.
Isto não significa que Lisboa ou Porto estejam fechados ao AL — significa que, dentro das zonas designadas, um novo registo pode ser recusado ou sujeito a um processo mais longo. Vale sempre a pena confirmar o estatuto exato da freguesia antes de investir numa propriedade com este fim.
O novo regulamento europeu: verificação automática desde maio de 2026
Desde maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028 está em pleno vigor. As grandes plataformas de reserva — Airbnb, Booking, Expedia — são agora legalmente obrigadas a verificar de forma automática e sistemática a validade do número RNAL antes de publicar ou manter qualquer anúncio online.
Na prática, isto significa que se a sua licença AL for suspensa pela câmara municipal, cancelada na sequência de uma fiscalização, ou se o número RNAL tiver qualquer irregularidade, o seu anúncio pode ser removido automaticamente e sem aviso prévio pela plataforma. Só no Porto, cerca de 1.400 alojamentos foram desativados desta forma após controlos de conformidade recentes.
Manter o registo correto e atualizado deixou de ser apenas uma questão de evitar coimas — passou a ser uma questão de continuar a aparecer online.
Coimas por operar sem registo
| Situação | Coima |
|---|---|
| Pessoa singular a operar sem registo RNAL | €2.500 – €35.000 |
| Pessoa coletiva (empresa) a operar sem registo RNAL | até €250.000 |
| Não comunicar hóspede estrangeiro à PSP (por hóspede) | €100 – €2.000 |
Em caso de reincidência ou volume elevado de infrações, o estabelecimento pode ser sujeito a inspeção, e o número de RNAL pode ser cancelado pela câmara municipal.
Comunicação de hóspedes: o portal SIBA
Desde a extinção do SEF em outubro de 2023, a receção dos boletins de alojamento passou para a Polícia de Segurança Pública (PSP), através do portal SIBA. Todos os hóspedes — nomeadamente os não comunitários — têm de ser comunicados dentro do prazo legal. A omissão desta comunicação é uma contraordenação distinta da falta de registo RNAL, com o seu próprio regime de coimas.
Impostos: o que um anfitrião de AL paga em 2026
IVA
Se o volume de negócios anual ultrapassar €14.500, é obrigatório liquidar e entregar IVA à taxa reduzida de 6% sobre os serviços de alojamento. Abaixo deste limiar, pode optar pela isenção de IVA ao abrigo do artigo 53.º do CIVA.
IRS
Anfitriões individuais (Categoria B) com volume de negócios anual inferior a €200.000 podem optar pelo regime simplificado, com o coeficiente de 0,35 aplicado aos rendimentos. Empresas de Alojamento Local (Lda. ou similar) estão sujeitas a IRC às taxas normais.
Taxa turística municipal
Lisboa, Porto, Sintra e Cascais estão entre os municípios que cobram uma taxa turística por hóspede/noite, tipicamente entre €2 e €4, com um limite máximo de noites. Esta taxa é cobrada ao hóspede e entregue à autarquia — geralmente processada automaticamente pela plataforma de reserva.
Seguro obrigatório
É obrigatório ter um seguro que cubra responsabilidade civil pela atividade de alojamento local. Isto é distinto e adicional a qualquer proteção oferecida pelas próprias plataformas (como o AirCover do Airbnb).
Como a Ospito trata disto por si
Gerir o registo RNAL, acompanhar alterações regulatórias em cada município, submeter comunicações à PSP, e garantir que o seu anúncio nunca é removido por uma questão de conformidade é, sozinho, um trabalho a tempo inteiro. É exatamente por isto que a gestão de licenciamento AL/RNAL está incluída em todos os planos da Ospito — tratamos do registo inicial, das renovações e alterações, e monitorizamos continuamente o estatuto da sua propriedade para que nunca seja apanhado de surpresa por uma remoção automática de anúncio.
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Anunciar a Minha Propriedade →Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação de Alojamento Local está sujeita a alterações; recomendamos confirmar o estatuto exato da sua propriedade junto da câmara municipal competente e, se necessário, consultar um contabilista ou advogado especializado.