Lisboa continua a ser o mercado de Alojamento Local mais procurado de Portugal — mas em 2026, operar aqui exige mais atenção regulatória do que em qualquer outra cidade do país. Este relatório olha para onde está a procura, o que mudou nas regras, e que freguesias ainda oferecem espaço para crescer.
*Com base em propriedades geridas pela Ospito. Números individuais variam por localização e tipo de propriedade.
Porque é que a procura em Lisboa não abranda
Ao contrário de mercados sazonais como o Algarve, Lisboa mantém procura elevada durante praticamente todo o ano. A Web Summit, em novembro, é o pico absoluto — hotéis e alojamento local esgotam com semanas de antecedência e as tarifas triplicam facilmente. Mas mesmo fora do calendário de eventos, Lisboa beneficia de:
- Turismo de cidade durante todo o ano, com clima ameno mesmo no inverno
- Uma comunidade crescente de nómadas digitais e trabalhadores remotos, que preferem estadias de 1 a 3 meses a hotéis
- Ligações aéreas diretas fortes com a América do Norte e o resto da Europa
O que mudou nas regras em 2026
Se já opera em Lisboa — ou está a pensar começar — há duas mudanças regulatórias recentes que valem a pena entender bem (temos um guia completo sobre licenciamento AL aqui):
- Zonas de contenção continuam ativas em várias freguesias do centro histórico, onde novos registos podem ser limitados ou recusados pela Câmara Municipal.
- Desde maio de 2026, o Airbnb e o Booking verificam automaticamente o número RNAL de cada anúncio — uma licença suspensa ou irregular pode significar remoção automática do anúncio, sem aviso prévio.
Antes de 2026, um problema de conformidade podia demorar meses a ser detetado. Agora, a verificação é automática e imediata. Manter o RNAL válido e atualizado deixou de ser apenas uma obrigação legal — é uma condição para continuar visível online.
Onde estão as oportunidades: freguesias a acompanhar
| Zona | Perfil | Estatuto regulatório |
|---|---|---|
| Chiado | Cultura, elegância, forte procura turística | Contenção parcial |
| Príncipe Real | Boutique, moda, público internacional | Contenção parcial |
| Avenidas Novas | Residencial, negócios, estadias longas | Mais aberto |
| Parque das Nações | Moderno, à beira-rio, famílias | Mais aberto |
| Belém | Monumentos, turismo clássico | Mais aberto |
De um modo geral, zonas fora do núcleo histórico mais denso — Avenidas Novas, Parque das Nações, partes de Belém — continuam a oferecer um caminho mais direto para registar uma nova propriedade, com procura sólida mas ligeiramente inferior à do centro histórico.
O que isto significa na prática para um anfitrião
Se já tem uma propriedade registada em Lisboa, a boa notícia é que a procura estrutural do mercado não mostra sinais de abrandar. Se está a considerar uma nova propriedade, vale a pena confirmar o estatuto exato da freguesia antes de comprometer capital — e priorizar zonas com registo mais acessível se a localização exata não for um fator decisivo.
Em qualquer dos casos, a parte mais trabalhosa deixou de ser encontrar hóspedes — é manter-se em conformidade com um sistema regulatório que está, corretamente, a ficar mais rigoroso.
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Ver o Mercado de Lisboa →Este artigo tem fins meramente informativos. Números de mercado são estimativas baseadas em dados internos da Ospito e podem não refletir a totalidade do mercado de Lisboa. Recomendamos confirmar o estatuto regulatório exato de qualquer freguesia junto da Câmara Municipal de Lisboa.